Τι αλλάζει στον εξωδικαστικό μηχανισμό και γιατί η χαμηλότερη δόση δεν αρκεί για να κριθεί μια ρύθμιση συμφέρουσα
Η διάσωση της πρώτης κατοικίας δεν κρίνεται μόνο από τη μηνιαία δόση. Κρίνεται και από την περιουσία που χάνει ο οφειλέτης, τις δεσμεύσεις που αναλαμβάνει και τη δυνατότητά του να τηρήσει τη συμφωνία μέχρι τέλους. Με αυτή την οπτική πρέπει να αξιολογηθεί η νέα δυνατότητα του ν. 5313/2026, ο οποίος τίθεται σε ισχύ στις 21 Σεπτεμβρίου: διατήρηση της κύριας κατοικίας με παράλληλη εκποίηση άλλων ακινήτων, στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού.
Πρόκειται για μια σημαντική επιλογή, όχι όμως για αυτόματη προστασία από τους πιστωτές. Η διάσωση προϋποθέτει υπογραφή και τήρηση της συμφωνίας και δεσμεύει τους πιστωτές που καταλαμβάνονται από αυτήν.
Τι κερδίζει και τι παραχωρεί ο οφειλέτης
Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να προτείνουν ρύθμιση με εκποίηση άλλων ακινήτων, εξαιρουμένης της κύριας κατοικίας, στην απαιτούμενη έκταση για την ικανοποίηση των απαιτήσεων. Για τον υπολογισμό των δόσεων της αντιπρότασης των χρηματοδοτικών φορέων λαμβάνεται υπόψη, ως αξία ακίνητης περιουσίας, μόνο η κύρια κατοικία, ενώ η εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων εντάσσεται στους συμβατικούς όρους.
Ο οφειλέτης μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση, ενώ, για τις κατηγορίες που ορίζει ο νόμος, η υποβολή της είναι υποχρεωτική για τους πιστωτές. Η οικονομική λογική είναι σαφής: ένα νοικοκυριό με ακίνητα, αλλά περιορισμένο εισόδημα μπορεί να αξιοποιήσει μέρος της περιουσίας του για μια εξυπηρετήσιμη ρύθμιση. Η εκτιμώμενη αξία ενός ακινήτου, όμως, δεν αποτελεί εγγύηση για το τίμημα της εκποίησής του.
Το όφελος χρειάζεται επομένως να σταθμιστεί απέναντι στο πραγματικό κόστος. Αν, για παράδειγμα, εκποιείται ένα ακίνητο που αποφέρει μίσθωμα ή στεγάζει επαγγελματική δραστηριότητα, μπορεί να μειωθεί το εισόδημα από το οποίο θα πληρώνεται η νέα δόση. Η απώλεια περιουσίας δεν εξασφαλίζει από μόνη της την έξοδο από την υπερχρέωση.
Η προστασία έχει όρια
Όσο η ειδική συμφωνία τηρείται, οι καταλαμβανόμενοι πιστωτές δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία. Οι υφιστάμενες υποθήκες και προσημειώσεις, ωστόσο, διατηρούνται και επιτρέπεται η αναγγελία πιστωτή σε πλειστηριασμό, που επισπεύδεται από τρίτο.
Απαιτείται, συνεπώς, έλεγχος, όχι μόνο της δόσης, αλλά και του ποιοι πιστωτές δεσμεύονται, ποια βάρη παραμένουν και ποιες απαιτήσεις μένουν εκτός συμφωνίας. Η προστασία της κατοικίας πρέπει να αξιολογείται με βάση τη συγκεκριμένη υπόθεση και όχι έναν γενικό τίτλο περί «διάσωσης».
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι περιορισμοί στην αμφισβήτηση της ειδικής εκποίησης: ο νόμος αποκλείει τις ανακοπές των άρθρων 933 και 936 ΚΠολΔ και τη διαδικασία διόρθωσης του άρθρου 954 παρ. 4. Γι’ αυτό, το ύψος της οφειλής, οι τόκοι, οι αποτιμήσεις και οι όροι εκποίησης πρέπει να ελέγχονται πριν από την υπογραφή, όχι όταν η διαδικασία έχει ήδη προχωρήσει.
Οι περιορισμοί αυτοί δεν πρέπει να συγχέονται με την αναγκαστική εκτέλεση, μετά την αθέτηση της ρύθμισης. Στη δεύτερη περίπτωση, η σύμβαση αποτελεί εκτελεστό τίτλο για τις απαιτήσεις προς χρηματοδοτικούς φορείς, αλλά ο νόμος διατηρεί ρητά τα προβλεπόμενα ένδικα βοηθήματα.
Το κριτήριο είναι η βιωσιμότητα
Η αθέτηση μπορεί, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, να οδηγήσει σε καταγγελία και αναβίωση των απαιτήσεων του πιστωτή στο προ της ρύθμισης ύψος, αφαιρουμένων των καταβολών. Στην ειδική ρύθμιση για την κατοικία συνεπάγεται επίσης άρση της προστασίας και αποκλεισμός νέας ρύθμισης των ίδιων ποσών, μέσω νέας αίτησης στον εξωδικαστικό.
Πριν από την αποδοχή, λοιπόν, χρειάζεται ρεαλιστικός οικογενειακός προϋπολογισμός: ποιο εισόδημα απομένει μετά την εκποίηση, ποια δόση αντέχει το νοικοκυριό και τι περιθώριο υπάρχει για απρόβλεπτες δαπάνες. Συμφέρουσα δεν είναι αναγκαστικά η λύση με το μεγαλύτερο ονομαστικό «κούρεμα», αλλά εκείνη που μπορεί πράγματι να τηρηθεί.
Η νέα δυνατότητα αξίζει να αξιοποιηθεί όπου συνδυάζει ουσιαστική μείωση του χρέους με διατήρηση της στέγης. Δεν είναι, όμως, προστασία χωρίς αντάλλαγμα. Για την οικονομία και την κοινωνία, η επιτυχία δεν πρέπει να μετριέται μόνο σε υπογεγραμμένες ρυθμίσεις, αλλά σε νοικοκυριά που αποφεύγουν οριστικά την επιστροφή στην υπερχρέωση.
[1]Ν. 5313/2026, άρθρα 14 και 137 παρ. 4, ΦΕΚ Α΄ 102/25.6.2026, σ. 4423–4425 και 4503. https://www.aade.gr/sites/default/files/2026-07/apospasma-FEK%20%CE%91%20102%20%CE%9D%205313_2026.pdf
[2]Άρθρο 14 παρ. 6 ν. 4738/2020, όπως προστέθηκε με τον ν. 5313/2026, σ. 4423–4424 του ανωτέρω ΦΕΚ.
[3]Άρθρο 14 παρ. 4 ν. 4738/2020, όπως προστέθηκε με τον ν. 5313/2026, σ. 4423 του ανωτέρω ΦΕΚ.
[4]Άρθρο 14 παρ. 4 ν. 4738/2020, όπως προστέθηκε με τον ν. 5313/2026, σ. 4423 του ανωτέρω ΦΕΚ.
[5]Άρθρο 14 παρ. 5 ν. 4738/2020, όπως προστέθηκε με τον ν. 5313/2026, σ. 4423 του ανωτέρω ΦΕΚ.
[6]Άρθρο 14 παρ. 6 ν. 4738/2020, όπως προστέθηκε με τον ν. 5313/2026, σ. 4423–4424 του ανωτέρω ΦΕΚ.
[7]Άρθρο 14 παρ. 6 ν. 4738/2020, όπως προστέθηκε με τον ν. 5313/2026, σ. 4423–4424 του ανωτέρω ΦΕΚ.
[8]Άρθρο 14 παρ. 11 περ. β΄ ν. 4738/2020, όπως προστέθηκε με τον ν. 5313/2026, σ. 4424–4425 του ανωτέρω ΦΕΚ.
[9]Άρθρο 27 παρ. 1–3 ν. 4738/2020, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 15 ν. 5313/2026, σ. 4425–4426 του ανωτέρω ΦΕΚ.
[10]Άρθρο 27 παρ. 1–3 ν. 4738/2020, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 15 ν. 5313/2026, σ. 4425–4426 του ανωτέρω ΦΕΚ.
[11]Άρθρο 14 παρ. 6 ν. 4738/2020, όπως προστέθηκε με τον ν. 5313/2026, σ. 4423–4424 του ανωτέρω ΦΕΚ.
12 Σεπτεμβρίου 2026
30 Αυγούστου 2026
® 2020