ΤΡΑΠΕΖΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

Με ποιους τρόπους μπορεί να ακυρωθεί ένας πλειστηριασμός εν έτει 2026;

Είναι λογικό, πως η λέξη «πλειστηριασμός» προκαλεί… τρόμο στους οφειλέτες. Ουδείς θέλει να δει την ακίνητη περιουσία μίας ζωής να χάνεται, ύστερα από μεθοδευμένες κινήσεις των εταιρειών διαχείρισης, που έχουν αναλάβει τις δανειακές απαιτήσεις τους. Παρόλα αυτά, η ακύρωση ενός πλειστηριασμού το 2026 μπορεί να επιτευχθεί με συγκεκριμένους τρόπους, μέσα από την ύπαρξη νομικών λόγων ή διαδικαστικών λαθών.

1. Μη Συμμόρφωση με τις Νομικές Διαδικασίες και Μη Νομιμοποίηση

Το έχουμε συναντήσει σε αρκετές υποθέσεις δανειοληπτών. Οι πιστωτές συνηθίζουν να προτρέχουν, προκειμένου να εκδώσουν την κατασχετήρια έκθεση, κάτι, όμως, που τους αναγκάζει να υποπίπτουν σε σφάλματα, τα οποία μπορούν να οδηγήσουν, εν τέλει, σε ακύρωση της αναγκαστικής εκτέλεσης, όπως τα παρακάτω:

• Ο πλειστηριασμός δεν κοινοποιήθηκε στον οφειλέτη με τον σωστό τρόπο και στην κατάλληλη προθεσμία.
• Δεν ακολουθήθηκαν οι διαδικασίες για την έγκαιρη και σωστή δημοσίευση του πλειστηριασμού (π.χ., μη δημοσίευση στις κατάλληλες εφημερίδες ή ηλεκτρονικά).
• Δεν πραγματοποιήθηκε σωστή εκτίμηση της αξίας του ακινήτου ή υπήρξε υπερβολική ή ανακριβής εκτίμηση.
• Παρουσιάστηκαν ελλείψεις στη σύμβαση διαχείρισης, κατά την επίδειξη των εγγράφων στο δικαστήριο, χωρίς να καθίσταται σαφές ποιος έχει το δικαίωμα να κινείται δικαστικά κατά του οφειλέτη.
• Τα έγγραφα, που παρατέθηκαν, τόσο στον οφειλέτη, όσο και στους δικαστές, δεν ήταν τα πρωτότυπα, ούτε ήταν επικυρωμένα με τις αντίστοιχες ιδιόχειρες υπογραφές, παρά μόνον ανεπίσημα αντίγραφα ή φωτοαντίγραφα (άμα αυτό συμβαίνει με την εξώδικη καταγγελία, το ποσό δεν θεωρείται καν ληξιπρόθεσμο).

2. Αοριστία Ποσού Οφειλής

Υπάρχουν φαινόμενα, κατά τα οποία το ποσό της οφειλής δεν προσδιορίζεται σωστά, με τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό να κρίνεται άκυρος. Σε υπόθεση δανειολήπτη, η απαίτηση δεν είχε εκκαθαριστεί με σαφή και προσδιορισμένο τρόπο, καθώς, κατά την έκδοση της διαταγής πληρωμής, στην οποία στηρίχθηκε η κατασχετήρια έκθεση, δεν είχε διευκρινιστεί ποια συγκεκριμένα ποσά συνθέτουν το συνολικό χρέος. Η αναγκαστική εκτέλεση κρίθηκε άκυρη και αόριστη, αφού ο οφειλέτης πρέπει να γνωρίζει απόλυτα το ποσό, το οποίο θα εξοφληθεί, μέσω της κατάσχεσης.

3. Η Μακροχρόνια Μίσθωση

Σε περίπτωση, κατά την οποία ένας αγοραστής ακινήτου έχει καταβάλλει το ποσό στους προηγούμενους ιδιοκτήτες και ζει κανονικά για χρόνια σε αυτό, χωρίς όμως να έχει καταγραφεί η μεταβίβαση στο Υποθηκοφυλακείο και οι πιστωτές να κινούν τον πλειστηριασμό του ακινήτου για οφειλές των παλαιών ιδιοκτητών, τότε κρίνεται, πως η επίσπευση αυτή παραβιάζει την καλή πίστη και παρουσιάζεται καταχρηστική άσκηση δικαιώματος κατά το άρθρο 281 του Αστικού Κώδικα. Το εν λόγω φαινόμενο έγινε πρόσφατα γνωστό, με τον αγοραστή να δικαιώνεται από το Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιά.

4. Η καθοριστική Απόφαση του Άρειου Πάγου

Με την υπ’ αριθμ. 978/2025 απόφασή του Αρείου Πάγου, το Ανώτατο Δικαστήριο απέρριψε αίτηση αναίρεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος, κρίνοντας ότι η απλή εξώδικη πρόσκληση σε πληρωμή δεν αρκεί για να θεωρηθεί, πως έχει καταγγελθεί δανειακή σύμβαση. Κι αυτό, διότι απουσίαζαν κρίσιμα στοιχεία, όπως ο αριθμός των καθυστερούμενων δόσεων. Ουσιαστικά, ο Άρειος Πάγος επιβεβαίωσε με την εν λόγω απόφαση, αυτό που αναφέρθηκε και ως ν.1 στο παρόν κείμενο, δηλαδή ελλείψεις σε νομικά έγγραφα, κριτήριο που αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για την ακύρωση πλειστηριασμών, το οποίο πλέον φέρει και την υπογραφή του Ανώτατου Δικαστηρίου, ενισχύοντας, έτσι, τη θέση των δανειοληπτών της χώρας και στέλνοντας ένα ηχηρό «μήνυμα» προς την πλευρά των servicers, ότι η Δικαιοσύνη υφίσταται και προστατεύει όσους υποφέρουν χρόνια από τις παράνομες και καταχρηστικές ενέργειές τους.