ΤΡΑΠΕΖΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

Άρθρο 47Α ΚΦΔ: Νέο εργαλείο αποδέσμευσης από κατάσχεση ακινήτων χωρίς πλήρη εξόφληση της οφειλής

Η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί μια νέα διαδικασία, που επιτρέπει την άρση κατάσχεσης σε ακίνητα για να προχωρήσει η μεταβίβασή τους, υπό αυστηρές προϋποθέσεις και με παρακράτηση μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου. Το μέτρο δεν αποτελεί ρύθμιση χρεών, αλλά μηχανισμό ρευστοποίησης με σαφή διοικητικά και οικονομικά όρια.

Η εισαγωγή του άρθρου 47Α στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, με το άρθρο 18 του ν. 5293/2026 και την εφαρμοστική απόφαση της ΑΑΔΕ, σηματοδοτεί μια σημαντική μεταβολή στη διαχείριση ακινήτων που έχουν δεσμευθεί από τη Φορολογική Διοίκηση.

Για πρώτη φορά, η άρση της κατάσχεσης μπορεί να ζητηθεί, προκειμένου να γίνει μεταβίβαση του ακινήτου με τίμημα, χωρίς να απαιτείται η πλήρης εξόφληση της οφειλής προς το Δημόσιο.

Η ρύθμιση αυτή δεν αποτελεί μηχανισμό διαγραφής ή αναδιάρθρωσης χρεών. Πρόκειται για διαδικαστικό εργαλείο, το οποίο επιτρέπει την ελεγχόμενη ρευστοποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου, με το Δημόσιο να ικανοποιείται απευθείας από μέρος του τιμήματος. 

Πώς λειτουργεί η διαδικασία

Η αίτηση υποβάλλεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά, μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην ενότητα «Τα Αιτήματά μου», με ειδική διαδρομή για άρση κατάσχεσης ακινήτου, εν όψει μεταβίβασης από επαχθή αιτία.

Η επιλογή αυτή δείχνει την πρόθεση της Διοίκησης να τυποποιήσει και να επιταχύνει τη διαδικασία, απομακρύνοντάς την από τη φυσική παρουσία στις αρμόδιες υπηρεσίες.

Η άρση δεν χορηγείται αυτόματα. Η Φορολογική Διοίκηση εξετάζει αν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις και, εφόσον το αίτημα γίνει δεκτό, εκδίδει την απόφαση άρσης, η οποία κοινοποιείται στον φορολογούμενο.

Οι προϋποθέσεις

Η νέα διαδικασία ενεργοποιείται μόνο αν πληρούνται σωρευτικά ορισμένοι όροι: 

Πρώτον, ο οφειλέτης πρέπει κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, όπως προβλέπεται από το καθεστώς του άρθρου 12 ΚΦΔ.

Δεύτερον, το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη. Η ρύθμιση αυτή επιδιώκει να αποτρέψει τεχνητά χαμηλές μεταβιβάσεις, που θα έπλητταν τα συμφέροντα του Δημοσίου.

Τρίτον, από το τίμημα ο συμβολαιογράφος παρακρατεί και αποδίδει στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το ακριβές ποσοστό μπορεί να είναι υψηλότερο και εξαρτάται από τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και την εισπραξιμότητα της εναπομένουσας οφειλής.

Τι αλλάζει σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς

Η ουσιαστική τομή του άρθρου 47Α είναι ότι παύει να απαιτείται, κατά κανόνα, η πλήρης εξόφληση της οφειλής για να αρθεί η κατάσχεση και να μεταβιβαστεί το ακίνητο. Μέχρι σήμερα, η κατάσχεση λειτουργούσε συχνά ως απόλυτο εμπόδιο για την αξιοποίηση του ακινήτου, ακόμη και όταν υπήρχε πρόθυμος αγοραστής. Με το νέο πλαίσιο, η αποδέσμευση μπορεί να γίνει με μερική καταβολή του χρέους, γεγονός που δίνει στους οφειλέτες μια πιο ρεαλιστική δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσίας τους. Για τη Διοίκηση, το μέτρο αυτό εξασφαλίζει άμεση είσπραξη μέρους της οφειλής, χωρίς να εξαρτάται από την αβέβαιη έκβαση μιας αναγκαστικής εκτέλεσης.

Η σχέση με τον ιδιώτη πιστωτή

Το άρθρο 47Α αφορά αποκλειστικά κατασχέσεις που έχει επιβάλει η Φορολογική Διοίκηση. Δεν θίγει υποθήκες, προσημειώσεις ή άλλα εμπράγματα βάρη υπέρ ιδιωτών πιστωτών και δεν υποκαθιστά τη συναίνεσή τους, όταν αυτή απαιτείται για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. 

Αυτό σημαίνει ότι, στην πράξη, το εργαλείο λειτουργεί αποτελεσματικά μόνο όταν υπάρχει συντονισμός με τον ενυπόθηκο δανειστή ή τον διαχειριστή απαιτήσεων. Σε ακίνητα με πολλαπλά βάρη, η διοικητική άρση είναι αναγκαία αλλά όχι επαρκής προϋπόθεση.

Σύγκριση με τον πλειστηριασμό

Σε σχέση με τον πλειστηριασμό, το νέο άρθρο εισάγει μια διαφορετική λογική. Ο πλειστηριασμός είναι μηχανισμός αναγκαστικής εκποίησης και το τίμημα διαμορφώνεται σε συνθήκες πίεσης, συχνά χαμηλότερα από την αξία της ελεύθερης αγοράς. Η ικανοποίηση των πιστωτών ακολουθεί κανόνες κατάταξης και προνομίων, με περιορισμένο έλεγχο του οφειλέτη. Αντίθετα, στο άρθρο 47Α η πώληση γίνεται με συναινετικό τρόπο, ο οφειλέτης διατηρεί πρωτοβουλία κινήσεων και το Δημόσιο ικανοποιείται απευθείας από το τίμημα. 

Σύγκριση με τον εξωδικαστικό μηχανισμό

Ο εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών έχει διαφορετικό σκοπό. Στοχεύει σε συνολική ρύθμιση του παθητικού, με δυνατότητες επιμήκυνσης, μεταβολής όρων αποπληρωμής και, υπό προϋποθέσεις, μερικής διαγραφής.Το άρθρο 47Α δεν επεμβαίνει στη δομή της οφειλής· δεν είναι ρύθμιση, αλλά μέσο αποδέσμευσης ακινήτου για μεταβίβαση. 

Οι δύο θεσμοί δεν ανταγωνίζονται ο ένας τον άλλον. Αντιθέτως, μπορούν να λειτουργήσουν συμπληρωματικά: ο εξωδικαστικός παρέχει το πλαίσιο συνολικής αντιμετώπισης του χρέους, ενώ το άρθρο 47Α διευκολύνει την αξιοποίηση ενός συγκεκριμένου ακινήτου, όταν αυτή είναι αναγκαία για να στηριχθεί μια ευρύτερη οικονομική λύση.

Τα όρια του νέου εργαλείου

Παρά την πρακτική του αξία, το άρθρο 47Α έχει σαφή όρια. Η αναγωγή της ελάχιστης αποδεκτής αξίας σε παλαιότερο χρόνο μπορεί να δυσχεράνει συναλλαγές σε αγορές με μεταβλητότητα ή σε ακίνητα με ειδικά χαρακτηριστικά. Επίσης, η ύπαρξη παράλληλων βαρών από ιδιώτες πιστωτές περιορίζει τη δυνατότητα πλήρους αξιοποίησής του. Επιπλέον, το εργαλείο αφορά μόνο οφειλές προς τη Φορολογική Διοίκηση. Δεν καλύπτει ασφαλιστικές οφειλές ή κατασχέσεις από άλλους φορείς, γεγονός που περιορίζει την εμβέλειά του σε περιπτώσεις σύνθετης υπερχρέωσης.

Τελική αποτίμηση

Το άρθρο 47Α ΚΦΔ δεν λύνει το πρόβλημα του ιδιωτικού χρέους. Προσφέρει όμως μια λειτουργική διέξοδο σε περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο έχει ουσιαστικά ακινητοποιηθεί, λόγω φορολογικής κατάσχεσης.

• Για τους οφειλέτες, σημαίνει δυνατότητα μεταβίβασης και αξιοποίησης της περιουσίας τους. 
• Για το Δημόσιο, σημαίνει άμεση μερική είσπραξη. 
• Και για την αγορά, σημαίνει μεγαλύτερη κινητικότητα σε ακίνητα, που μέχρι σήμερα παρέμεναν εκτός συναλλαγής.