ΤΡΑΠΕΖΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

Ο «Στραγγαλισμός» της Επενδυτικής Ακίνητης Περιουσίας

Νέα ρύθμιση για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων, προσημειώσεις υπέρ servicers και ο ρόλος του Δημοσίου

1. Εισαγωγή: Το νέο πλαίσιο και η παλιά παγίδα

Η πρόσφατη νομοθετική παρέμβαση, με την εισαγωγή του νέου άρθρου 47Α στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 4174/2013), επιχειρεί να «απελευθερώσει» χιλιάδες κατασχεμένα ακίνητα, επιτρέποντας την πώλησή τους από τους ιδιοκτήτες – οφειλέτες, υπό τον όρο παρακράτησης μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου.

Ωστόσο, για μια μεγάλη κατηγορία επιχειρηματιών – ιδίως όσοι διαθέτουν επενδυτικά / τουριστικά ακίνητα βαριά προσημειωμένα υπέρ τραπεζών και servicers – το νέο πλαίσιο κινδυνεύει να λειτουργήσει όχι ως διέξοδος, αλλά ως επιπλέον μηχανισμός «στραγγαλισμού» της δυνατότητας αξιοποίησης της περιουσίας τους.

2. Το τυπικό επιχειρηματικό προφίλ: μεγάλη περιουσία, πολλαπλά βάρη

Στην πράξη συναντάται συχνά το ακόλουθο προφίλ:

• Επιχειρηματίας με σημαντική ακίνητη περιουσία (τουριστικά καταλύματα, επαγγελματικά ακίνητα, μεζονέτες) που χρηματοδοτήθηκαν με τραπεζικά δάνεια.
• Εγγραφή προσημειώσεων / υποθηκών υπέρ τραπεζών και, μεταγενέστερα, υπέρ εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), ύστερα από τη μεταβίβαση των δανείων.
• Παράλληλες υψηλές οφειλές προς το Δημόσιο (φορολογικές, ΦΠΑ, ασφαλιστικές εισφορές), συχνά διογκωμένες από προσαυξήσεις και τόκους.

Όταν ο επιχειρηματίας επιχειρεί να ρευστοποιήσει επιμέρους ακίνητα για να μειώσει το συνολικό χρέος, συναντά δύο τείχη:

Α) Την απαίτηση του Δημοσίου να δεσμεύσει το τίμημα πώλησης για την εξόφληση των οφειλών του.

Β) Την άρνηση του προσημειούχου πιστωτή (servicer) να συναινέσει σε συναλλαγή, από την οποία δεν πρόκειται να λάβει ουσιαστική ικανοποίηση.

3. Το άρθρο 47Α ΚΦΔ: δυνατότητα άρσης κατάσχεσης με ελάχιστη παρακράτηση 25%

Το νέο άρθρο 47Α ΚΦΔ, όπως παρουσιάστηκε σε νομοθετική διαβούλευση και σε νομικές αναλύσεις, εισάγει για πρώτη φορά ένα σαφές πλαίσιο άρσης κατάσχεσης ακινήτου που έχει επιβληθεί από τη φορολογική διοίκηση, ενόψει μεταβίβασής του.

Βασικές κατευθύνσεις της ρύθμισης είναι:

• Δυνατότητα του οφειλέτη να αιτηθεί άρση κατάσχεσης, ώστε να πωλήσει το ακίνητο στην ελεύθερη αγορά.
• Υποχρεωτική παρακράτηση από το τίμημα ποσού, που αποδίδεται απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση για την εξόφληση της οφειλής.
• Καθορισμός του παρακρατούμενου ποσού σε ποσοστό τουλάχιστον 25% του υπολοίπου της οφειλής, για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση, με περιθώριο αύξησης, αναλόγως της «φορολογικής συνέπειας» και της «εισπραξιμότητας».
• Σε περιπτώσεις όπου η οφειλή προς το Δημόσιο υπερβαίνει το τίμημα, προβάλλει η δυνατότητα να αποδοθεί στο Δημόσιο το σύνολο του τιμήματος, εξαντλώντας πρακτικά την οικονομική ουσία της συναλλαγής για κάθε άλλο πιστωτή.

4. Η σύγκρουση Δημόσιου συμφέροντος και ενυπόθηκων / προσημειούχων πιστωτών

Η κλασική αρχή της κατάταξης ενυπόθηκων και προσημειούχων πιστωτών στη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης (άρθρο 975 επ. ΚΠολΔ και συναφείς διατάξεις, καθώς και ειδικές προβλέψεις στον ν. 4738/2020) αναγνωρίζει στην εμπράγματη ασφάλεια έναν ιδιαίτερα ισχυρό χαρακτήρα.

Όταν όμως η πώληση δεν γίνεται μέσω πλειστηριασμού, αλλά ως ιδιωτική συναλλαγή, οι παλιοί κανόνες συνάντησης των αξιώσεων συχνά «παρακάμπτονται» από τις ειδικές ρυθμίσεις για την φορολογική ενημερότητα και πλέον, από την υποχρεωτική παρακράτηση του άρθρου 47Α:

Το Δημόσιο απαιτεί από τον πωλητή (ή και τον αγοραστή) να αποδεχθεί όρο παρακράτησης, που μπορεί να δεσμεύσει ολοκληρωτικά το τίμημα.

Ο servicer, βλέποντας ότι η συναλλαγή δεν θα αποδώσει ποσό στην ασφαλισμένη απαίτησή του, δεν συναινεί σε άρση προσημείωσης ή σε διαγραφή υπολοίπου.

Έτσι, το επενδυτικό ακίνητο παραμένει «εγκλωβισμένο», χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης ή ρευστοποίησης, παρά το γεγονός ότι υπάρχουν διατεθειμένοι αγοραστές και πραγματική εμπορική αξία.

5. Οικονομικές και κοινωνικές συνέπειες: ο «στραγγαλισμός» των καλόπιστων επιχειρηματιών

Σε επίπεδο οικονομικής πραγματικότητας, η κατάσταση οδηγεί σε:

• Συσσώρευση τόκων και προσαυξήσεων επί των οφειλών προς Δημόσιο και servicers, καθώς καμία μερική ικανοποίηση δεν επιτυγχάνεται μέσω πώλησης.
• Αδρανοποίηση παραγωγικών και τουριστικών ακινήτων, που θα μπορούσαν είτε να αποφέρουν εισόδημα είτε να ρευστοποιηθούν προς όφελος όλων των πιστωτών.
• Αποκλεισμό των επιχειρηματιών αυτών από την αγορά, καθώς αδυνατούν να διαπραγματευθούν νέες χρηματοδοτήσεις, να αξιοποιήσουν την περιουσία τους ή να ενταχθούν σε βιώσιμα επενδυτικά σχήματα.
• Αν και το Δημόσιο προβάλλει τη νομιμοποιητική βάση της «προστασίας των φορολογικών εσόδων», στην πράξη η γραμμική απαίτηση «όλο το τίμημα προς Δημόσιο» οδηγεί συχνά σε κλειδωμένες συναλλαγές, όπου κανείς πιστωτής δεν ικανοποιείται σε βάθος χρόνου, ενώ η αξία της περιουσίας φθίνει.

6. Δυνατές διέξοδοι: εξωδικαστικός ν. 4738/2020, εξαίρεση από 25% και πολυμερής συμβιβασμός

6.1 Εξωδικαστικός μηχανισμός και ενιαία ρύθμιση

Ο εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών του ν. 4738/2020 προσφέρει ένα διαφορετικό παράδειγμα προσέγγισης:

Όλες οι οφειλές (Δημόσιο, Ταμεία, τράπεζες, servicers και λοιποί ιδιώτες) αντιμετωπίζονται ενιαία σε ένα σχέδιο ρύθμισης, με την αξία της ακίνητης περιουσίας και τυχόν πωλήσεις να εντάσσονται σε συνολικό αλγοριθμικό σχήμα κατανομής πληρωμών.

Για έναν επιχειρηματία με επενδυτικά ακίνητα, η πώληση ενός ή περισσότερων ακινήτων μπορεί να ενταχθεί στον εξωδικαστικό ως «σενάριο ρευστοποίησης», όπου το τίμημα κατανέμεται ανά πιστωτή σύμφωνα με προδιαγεγραμμένο ποσοστό, χωρίς να λειτουργεί ως άθροισμα μονομερών αξιώσεων.

Η πρακτική σημασία είναι ότι Δημόσιο και servicers μπορούν να συμφωνήσουν σε μερική ικανοποίηση σήμερα, σε συνδυασμό με ρύθμιση του υπολοίπου, αντί να κυνηγούν μελλοντικά, επισφαλή πλειστηριαστικά έσοδα.

6.2 Ερμηνευτική αξιοποίηση της εξαίρεσης από την ελάχιστη παρακράτηση

Οι αναλύσεις της νέας ρύθμισης του άρθρου 47Α αναφέρουν ότι η υποχρεωτική παρακράτηση τουλάχιστον 25% δεν εφαρμόζεται, όταν οι ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο καλύπτονται πλήρως από επαρκείς εγγυήσεις ή εμπράγματες εξασφαλίσεις.

Στα επιχειρηματικά cases με εκτεταμένο χαρτοφυλάκιο, μπορεί να υποστηριχθεί ότι:

Το Δημόσιο είναι ήδη επαρκώς ασφαλισμένο με κατασχέσεις και άλλα βάρη σε περισσότερα ακίνητα. Συνεπώς, δεν απαιτείται να δεσμεύσει όλο ή σχεδόν όλο το τίμημα από μια συγκεκριμένη συναλλαγή, αλλά μπορεί να αποδεχθεί χαμηλότερη παρακράτηση, αφήνοντας περιθώριο για τον servicer.

Αυτό ανοίγει χώρο για ερμηνευτικές παρεμβάσεις, όπου ο νομικός σύμβουλος επιχειρηματία τεκμηριώνει προς τη Φορολογική Διοίκηση πως η «ασφάλεια» του Δημοσίου δεν βελτιώνεται ουσιωδώς με την δέσμευση του συνόλου του τιμήματος, ενώ η συναλλαγή ως σύνολο επιτρέπει βιώσιμη εξυγίανση.

6.3 Πολυμερής ιδιωτικός συμβιβασμός, γύρω από συγκεκριμένες πωλήσεις

Πέραν του θεσμικού εξωδικαστικού, υπάρχει πάντοτε η δυνατότητα πολυμερούς ιδιωτικού συμβιβασμού:

• Επιλογή συγκεκριμένων ακινήτων με υψηλή εμπορική αξία και ευνοϊκό λόγο αξίας/οφειλών.
• Διαπραγμάτευση τριμερούς ή πολυμερούς συμφωνίας μεταξύ Δημόσιου, servicers και άλλων πιστωτών για κατανομή τιμήματος και αναδιάρθρωση υπολοίπων.
• Ενσωμάτωση της συμφωνίας σε συμβολαιογραφικό κείμενο, με σαφείς όρους συναίνεσης σε άρση προσημειώσεων και κατασχέσεων.

Ένα πρακτικό παράδειγμα (με στρογγυλούς αριθμούς) θα μπορούσε να είναι:

• Επαγγελματικό / τουριστικό ακίνητο με εμπορική αξία 1.000.000€.
• Οφειλή προς Δημόσιο: 700.000€, οφειλή προς servicer: 800.000€.
• Συμφωνία πώλησης με τίμημα 900.000€.

Κατανομή: 300.000€ προς Δημόσιο (≈43% της οφειλής), 400.000€ προς servicer (≈50% της οφειλής), 200.000€ για λοιπές υποχρεώσεις / έξοδα, σε συνδυασμό με ρύθμιση υπολοίπων (π.χ. πολυετής ρύθμιση, μερική απομείωση).

Τέτοιου τύπου σχήμα, αν και απαιτεί συναινέσεις, επιτρέπει σε όλους να λάβουν κάτι ουσιαστικό, ενώ αποκαθιστά σταδιακά τη βιωσιμότητα του επιχειρηματία.

7. Συμπεράσματα και προτάσεις πολιτικής

Η νέα ρύθμιση του άρθρου 47Α ΚΦΔ κινείται στη σωστή κατεύθυνση, αναφορικά με την ανάγκη να «ξεμπλοκάρουν» κατασχεμένα ακίνητα, αλλά η εφαρμογή της σε επενδυτικές / επιχειρηματικές περιπτώσεις με υψηλά τραπεζικά και δημοσιονομικά βάρη αναδεικνύει σημαντικά κενά.

Για να μην οδηγηθούμε σε περαιτέρω στραγγαλισμό της παραγωγικής ακίνητης περιουσίας, είναι αναγκαίο:

• Να ερμηνευθεί και να εφαρμοστεί η εξαίρεση από την ελάχιστη παρακράτηση 25% με ευρύτερο πνεύμα, όταν το Δημόσιο είναι ήδη επαρκώς ασφαλισμένο.
• Να ενισχυθεί θεσμικά η διασύνδεση μεταξύ 47Α ΚΦΔ και εξωδικαστικού ν. 4738/2020, ώστε η πώληση ακινήτων να εντάσσεται σε ενιαία ρύθμιση όλων των οφειλών.
• Να διευκολυνθούν πολυμερείς συμβιβασμοί με ρητές διοικητικές οδηγίες προς τη Φορολογική Διοίκηση και σαφή πλαίσια διαπραγμάτευσης με servicers.

Για τον νομικό πρακτικό, η πρόκληση είναι διπλή: αφενός να αξιοποιήσει όλα τα διαθέσιμα θεσμικά εργαλεία (47Α, εξωδικαστικός, 2η ευκαιρία, ιδιωτικός συμβιβασμός) προς όφελος του συγκεκριμένου επιχειρηματία – πελάτη του, και αφετέρου να συμβάλει, μέσω επιστημονικού λόγου, στη διαμόρφωση ενός πιο ισορροπημένου πλαισίου, που δεν θα αντιμετωπίζει την επενδυτική ακίνητη περιουσία αποκλειστικά ως αντικείμενο κατασχέσεων, αλλά ως φορέα παραγωγικής οικονομικής δραστηριότητας.