ΤΡΑΠΕΖΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ

Δευτερογενής Αγορά Ακινήτων και Αλλαγή Πιστωτή: Προκλήσεις και Ευκαιρίες για τον Ξενοδόχο

Η δευτερογενής αγορά δανείων συνιστά το πλαίσιο, όπου τράπεζες, funds και servicers μεταπωλούν ή διαχειρίζονται δανειακές απαιτήσεις. Στην Ελλάδα, η αγορά αυτή γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, ιδιαίτερα στον ξενοδοχειακό κλάδο, όπου:

• Επιχειρηματίες ξενοδόχοι αντιμετωπίζουν ρευστοποίηση δανείων τους από τρίτους επενδυτές.
• Τα funds, που διαχειρίζονται μεγάλο αριθμό ξενοδοχείων, στοχεύουν σε αναβάθμιση και εξυγίανση.
• Η διαδικασία αυτή παρέχει ευκαιρίες αναδιάρθρωσης, αλλά ταυτόχρονα δημιουργεί προκλήσεις, που απαιτούν ειδική νομική και επιχειρηματική διαχείριση.

Η εν λόγω αγορά επιτρέπει τη ρευστοποίηση κεφαλαίων, τον επαναπροσδιορισμό των δανειακών όρων και τη δυναμική επένδυση στον τομέα, παρουσιάζοντας παράλληλα και νέα χρηματοδοτικά και νομικά εμπόδια για τον επιχειρηματία.

Οι βασικοί κίνδυνοι, που αντιμετωπίζει ο ξενοδόχος, λόγω της συχνής αλλαγής πιστωτή στο δάνειό του, συνήθως μέσω τιτλοποιήσεων ή μεταβιβάσεων σε servicers και funds, είναι: 

• Η διαφοροποίηση όρων χρηματοδότησης: Ο νέος πιστωτής συχνά -παρά την απαγόρευση που επιβάλλουν τα χρηστά και συναλλακτικά ήθη- επιβάλλει αυστηρότερους και λιγότερο ευέλικτους όρους, προκαλώντας επιβάρυνση στη ρευστότητα.
• Η έλλειψη πλήρους ενημέρωσης: Συνήθως, οι νέοι πιστωτές δεν παρέχουν αμέσως πλήρη στοιχεία, δυσχεραίνοντας την αξιολόγηση του χρέους και των όρων.
• Η περιορισμένη διαπραγματευτική πρόσβαση: Οι αλλαγές στη δομή των funds δυσκολεύουν την επικοινωνία με τον πιστωτή.
• Οι νομικές συγκρούσεις: Η αυξημένη πίεση οδηγεί σε συχνότερες δικαστικές ενέργειες, αυξάνοντας το κόστος και τον κίνδυνο για τον επιχειρηματία.

Αυτοί οι κίνδυνοι απαιτούν έγκαιρη και ενημερωμένη παρέμβαση με εξειδικευμένη νομική υποστήριξη.

Όσον αφορά τη διαπραγμάτευση, η αλλαγή πιστωτή την καθιστά μία διαδικασία, η οποία απαιτεί διαφάνεια, ταχύτητα και ειδική τεχνογνωσία. H δευτερογενής αγορά επηρεάζει, τόσο το λειτουργικό κεφάλαιο, όσο και τη μακροπρόθεσμη στρατηγική ανάπτυξης.

Η παρουσία funds και servicers συνήθως επιφέρει:

• Αναθεώρηση επιχειρηματικών πλάνων: Από το λειτουργικό κόστος έως τις επενδύσεις, ο ξενοδόχος αναγκάζεται να προσαρμόσει τους προϋπολογισμούς του και προκαλούνται σοβαρές καθυστερήσεις, που επιβαρύνουν, με την τοκοφορία της υπό αναδιάρθρωση οφειλής, τον επιχειρηματία.
• Περιορισμούς στην ρευστότητα: Η επιτάχυνση αποπληρωμών περιορίζει τις διαθέσιμες χρηματοδοτήσεις για εκσυγχρονισμούς ή επεκτάσεις.
• Ανάγκη συνεχούς διαπραγμάτευσης: Το δυναμικό περιβάλλον των διαχειριστών απαιτεί συνεχή ενημέρωση και επικοινωνία, ώστε να διατηρηθεί η επιχειρηματική βιωσιμότητα.

Ένας νομικός σύμβουλος αποτελεί τον βασικό πυλώνα προστασίας και ανάδειξης ευκαιριών στην περίπλοκη αυτή αγορά. Προκειμένου ο ξενοδόχος να αποκτήσει αποτελεσματική προστασία και αυξημένη διαπραγματευτική ισχύ, ένας έμπειρος νομικός σύμβουλος είναι απαραίτητος στο τρέχον επιχειρηματικό περιβάλλον, γιατί μπορεί να συμβάλει σε κρίσιμα θέματα, καθώς:

• Ελέγχει τη νομιμότητα του πιστωτή και της μεταβίβασης της απαίτησης, διασφαλίζοντας ότι πληρούνται όλες οι διαδικασίες και είναι διαθέσιμα τα απαιτούμενα έγγραφα νομιμότητας και νομιμοποίησης όλων των ενδιάμεσων μεταβιβάσεων.
• Αντιμετωπίζει καταχρηστικές πρακτικές, που χρησιμοποιούνται για να πιεστούν οι επιχειρήσεις.
• Υποστηρίζει τη διαπραγμάτευση όρων σε συζητήσεις με funds, με στόχο τη διαμόρφωση βιώσιμων και δίκαιων συμφωνιών.
• Καθοδηγεί σε νομικές κινήσεις, όπως αναστολές, ακυρώσεις και εξωδικαστικές ρυθμίσεις.
• Συμβάλλει στον σχεδιασμό της επιχειρηματικής στρατηγικής, ώστε να ενσωματώνονται οι νομικές δυνατότητες. 

Μέσω της σωστής υποστήριξης, ο ξενοδόχος δύναται να αξιοποιήσει κρίσιμα ζητήματα της δευτερογενούς αγοράς, αναβαθμίζοντας τη διαπραγματευτική του δύναμη έναντι των funds. Η νομική ανάλυση των όρων επιτρέπει την επισήμανση «Ευέλικτων Ρητρών», όπως περίοδοι χάριτος, μεταβολές επιτοκίων υπό όρους, και όρους μη καταχρηστικής συμπεριφοράς. Ο επανασχεδιασμός του επιχειρηματικού πλάνου και της χρηματοοικονομικής στρατηγικής επιτρέπει την αξιοποίηση νέων κεφαλαίων. Η χρήση διαμεσολάβησης δίνει τη δυνατότητα εξωδικαστικής επίλυσης με οικονομική εξυγίανση, ενώ η συνεργασία με στρατηγικούς επενδυτές και funds ανοίγει δρόμους για αναβάθμιση και επενδύσεις, που αυξάνουν την ανταγωνιστικότητα. Έτσι, οι δυσκολίες μπορούν να μετατραπούν σε μοχλό ανάπτυξης.

Βασικά εργαλεία, τα οποία, αν αξιοποιηθούν σωστά, παρέχουν ισχυρή νομική προστασία, αποτελούν:

• Ο νομικός έλεγχος μεταβιβάσεων: Πλήρης τεκμηρίωση και παρουσίαση συμβάσεων εκχώρησης.
• Οι ενστάσεις και οι ανακοπές: Εξακρίβωση και άρνηση παράνομων ενεργειών.
• Οι προστατευτικές ρήτρες: Ρήτρες κατά καταχρηστικών πρακτικών και θεσμοθετημένες διατάξεις περί καλής πίστης.
• Οι εξωδικαστικές ρυθμίσεις και η διαμεσολάβηση: Μείωση χρόνου και κόστους για βιώσιμες λύσεις.
• Η αναστολή εκτελεστικών μέτρων: Προστασία μέχρι την τελική διευθέτηση.
• Η διαρκής νομική παρακολούθηση: Συνεχής επικαιροποίηση στρατηγικής, ανάλογα με τις εξελίξεις.

Όσον αφορά τα τελευταία στατιστικά στοιχεία, τα οποία αποτυπώνουν τη δυναμική της δευτερογενούς αγοράς στον ξενοδοχειακό κλάδο, το Project Tethys περιλαμβάνει 72 ξενοδοχειακές μονάδες αξίας 254 εκατ. ευρώ, με 4.000+ δωμάτια, και αποτελεί παράδειγμα μεγάλης στρατηγικής επένδυσης. Funds, όπως η Intrum και η SMERemediumCap, προωθούν την αναδιάρθρωση και την εξυγίανση. Το 2025 αυξάνεται η ρευστότητα στον τομέα με χρηματοδοτήσεις δισεκατομμυρίων ευρώ, εκ των οποίων το 86% κατευθύνεται σε υψηλής κατηγορίας ξενοδοχεία. Παράλληλα αυξάνονται οι συμφωνίες εξαγορών, αναδιαρθρώσεων και επενδύσεων, δείχνοντας σταδιακή οικονομική ανάκαμψη. Τα στατιστικά αυτά δημιουργούν ένα υποστηρικτικό περιβάλλον για επιχειρηματική ανάπτυξη, ενισχύοντας την αισιοδοξία.

Η δευτερογενής αγορά δανείων και οι συχνές αλλαγές στο πλαίσιο χρηματοδότησης αποτελούν πλέον μέρος της κατάσταση στον ελληνικό ξενοδοχειακό κλάδο. Η πρόκληση για κάθε επιχειρηματία είναι να κινηθεί με ασφάλεια και αποτελεσματικότητα. Οι συνεργασίες με εξειδικευμένους συμβούλους αποτρέπει ανισορροπίες, βελτιώνει τη διαπραγματευτική θέση και ανοίγει δρόμους βιώσιμης ανάπτυξης, καθιστώντας την επιχειρηματική διαχείριση πιο ευέλικτη και δυναμική.